中山市舊廠房改造升級實施細則(修訂)2023年

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中山市舊廠房改造升級實施細則(修訂)全文下載


火炬開發區管委會,翠亨新區管委會,各鎮政府、街道辦事處,市各有關單位:

現將《中山市舊廠房改造升級實施細則(修訂)》印發給你們,請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題,請徑向市自然資源局反映。

中山市人民政府

2023年4月10日


中山市舊廠房改造升級實施細則(修訂)

第一章 總 則

第一條 為進一步提高土地利用效率,拓展產業發展空間,助力制造業高質量發展,根據有關法律法規,國家低效用地再開發和省“三舊”改造等政策以及《中山市城市更新管理辦法》的規定,結合我市實際,制定本細則。

第二條 本細則所稱舊廠房,是指城鄉建成區內建成較早的工業生產、產品加工制造用房和直接為工業生產服務的附屬設施,以及工業物資存儲用房等。舊廠房用地包括工業用地和倉儲用地。

第三條 舊廠房改造應當以有利于提高土地節約集約利用水平,促進傳統產業轉型升級;有利于完善公共服務,為創新發展提供動力;有利于提升城市形象;有利于發展和壯大集體經濟;有利于加快補齊基礎設施短板;有利于全面提升社會服務和管理水平為原則。

舊廠房改造以村鎮低效工業園改造升級為重點,實行連片策劃、分類實施。

第四條  市自然資源主管部門統籌協調相關政策擬訂、規劃編制、項目審批等工作;市工業和信息化主管部門負責指導區管委會、鎮政府、街道辦事處(簡稱“鎮街政府”)開展工業信息普查、低效工業園區范圍劃定,建立工業園區信息平臺等工作;市招商主管部門統籌確定項目準入產業和標準;市住房城鄉建設、城管和執法、發展改革、農業農村、科技、生態環境、市場監管、稅務、應急管理等部門在各自職責范圍內負責相關工作。

各鎮街政府統籌組織本轄區工業信息普查、劃定改造范圍,單元規劃編制、招商方案編審以及改造項目的具體實施和監督管理工作。


第二章 片區策劃


第五條 結合土地權利人改造意愿,各鎮街政府調查轄區擬改造范圍內土地房屋產權、建筑現狀、功能用途及進駐企業等情況,結合本轄區工業用地連片程度,以工業用地畝均稅收貢獻為主要參考,兼顧產業類型、年產值、從業人口、建筑現狀等情況,統籌劃定擬改造片區。

第六條 結合改造意愿摸查和基礎數據調查情況,各鎮街政府應當根據國土空間規劃要求,銜接周邊區域的城市功能,整體自主平衡經濟指標,研究確定片區功能定位、管控要求、開發強度、交通組織、公共服務、生態空間等,統籌組織編制單元規劃(含單元計劃和城市設計內容),經專家評審和部門聯審,進行社會公示不少于30日。公示結束后,報市級會議集體審議,經市政府批準后實施。


第三章 項目實施

第七條 舊廠房改造可以采用權利人自主改造、政府整備改造、合作改造等方式分類實施。

第八條 權利人自主改造的,由鎮街政府聯合市自然資源主管部門組織編制改造方案,經公開征求意見、市自然資源主管部門或鎮街政府組織審查,由市政府審批,或者鎮街政府按照市政府委托進行審批后實施。

第九條 政府整備改造的,由鎮街政府聯合市自然資源主管部門編制改造方案,報市自然資源主管部門組織審查、市級會議集體審議,經市政府批準后,由市自然資源主管部門組織公開出讓,確定土地使用權人實施改造。

第十條 對城鎮開發邊界內、工業用地保護線劃定規劃范圍外的國有出讓工業用地,規劃為住宅、商服用途,土地權利人自行搬(拆)遷整理土地后交政府收回(收儲)的,由土地權利人與市土地儲備中心、鎮街政府簽訂收回協議,經市自然資源主管部門審查、市級會議集體審議,報市政府批準后收回土地使用權。

經批準后,先按照工業用地基準地價的1.2倍補償原土地權利人;待土地公開出讓后,按照出讓用地容積率2.5以下部分的出讓成交價款的50%,扣除已補償部分后,余款補償原土地權利人。土地公開出讓涉及競配建房等要求的,競配建部分不納入土地收益補償。

扣除上述土地收益補償款、按規定計提款以及市級分成后,出讓用地凈收益由市土地儲備中心與鎮街政府進行分配。其中,市土地儲備中心全額出資的,市土地儲備中心與鎮街政府按50% : 50%分配,鎮街政府全額出資的,市土地儲備中心與鎮街政府按20% : 80%分配。

村集體自愿申請將集體建設用地轉為國有土地后交政府以住宅、商服用途出讓的,可參照享受土地收益補償。

第十一條 村集體通過公開遴選市場主體進行村企合作改造的,在確定規劃管控要求的前提下,由鎮街政府(聯合市自然資源主管部門)指導村集體同步編制項目改造方案和招商方案進行公開遴選。

村企合作的改造方案,經公開征求意見、村集體表決、鎮街政府及市自然資源主管部門組織審查、市級會議集體審議后,報市政府審批。公開征求意見時間不少于15日。其中,涉及村集體表決的,應當按照法律法規有關規定實施。

村企合作改造,不涉及住宅用地開發的,招商方案經公開征求意見,按照前款規定經村集體表決同意后,由鎮街政府組織審查、負責審批,經批準后報市農業農村、自然資源主管部門備案;涉及住宅用地開發的,招商方案參照改造方案審批流程,與改造方案一并報批。

第十二條 村企合作改造不涉及住宅用地開發的,在招商方案獲批后,由村集體通過市農村集體“三資”管理服務平臺或者市公共資源交易平臺遴選合作企業;涉及住宅用地開發的,通過市公共資源交易平臺參照《中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則》有關流程執行。

第十三條 參與村企合作改造的市場主體原則需要滿足以下基本條件:

(一)具有獨立法人資格且具有與項目相匹配的資金能力;

(二)涉及連片綜合改造的,具備相應房地產開發資質;

(三)具備一定的項目建設管理經驗或能力;

(四)近3年在國家、省、市信用信息系統沒有不良記錄。

允許組成聯合體參與競投,但聯合體成員數原則不得超過3家,聯合體成員至少有1家具備全部條件,聯合體成員均須具備前款第(四)項的條件。

支持鎮街政府根據上述條件,在不違反公平競爭的情況下,結合轄區實際制定有關細則標準,或者結合項目實際指導村集體設定有關資金實力、開發能力、信譽資質等方面具體條件,經鎮街政府集體審議后確定。

第十四條 參與村企合作的市場主體,根據招商方案要求繳納一定標準的交易保證金,具體數額由鎮街政府指導村集體結合項目規模、項目建設分期安排等確定。選定的合作企業交易保證金及相應利息轉為履約保證金,轉入鎮街政府指定賬戶,由鎮街政府、合作企業、監管賬戶開戶銀行、村集體共同監管。

第十五條 村企合作協議約定的主體,應當結合項目招商方案要求,在項目所在地成立具有獨立法人資格的項目公司。

根據村企合作的協議約定,上述項目公司在完成供地手續之前,不得以任何直接或間接方式轉讓股權、變更股東;在完成供地手續之后,符合本細則第十三條規定的市場主體須為項目公司第一大股東,且未經鎮街政府批準,不得申請以任何直接或間接方式轉讓股權、變更股東。如村集體或其全資子公司持有項目公司股份的,除村集體或其全資子公司外,符合本細則第十三條規定的市場主體應為第一大股東。

第四章 鼓勵措施

第十六條 優化“三舊”改造標圖入庫地塊的管理:

(一)2009年12月31日前已實施建設,上蓋物占地比例(或容積率)符合相關規劃條件規定的下限或行業用地標準規定的下限,或改造后用于教育、醫療、養老、體育等公益性項目,或改造前后均為工業用途,其入庫不受上蓋物占地比例限制,具體按省有關政策執行。

(二)經土地權利人申請,改造宗地可以按照2009年12月31日前上蓋建筑物占比30%返算縮減入庫,其中土地權利人交政府改造的,入庫部分按規定享受土地收益補償。

第十七條 鼓勵已建設使用的歷史用地通過“三舊”改造加快完善用地手續:

(一)歷史違法用地處理。對1987年至1998年形成的,按照5元/平方米的標準罰款處理;1999年至2009年形成的,按照占用農用地20元/平方米、占用農用地以外土地10元/平方米的標準罰款處理后,直接辦理相關用地審批手續。

(二)完善歷史用地手續。涉及完善土地征收手續的,在提供有關歷史用地協議或被征地村集體同意材料的前提下,用地行為發生在2004年4月30日前,不再舉行聽證;用地行為發生在2007年8月30日前,不再辦理社保審核和安排留用地。

(三)建設用地供應管理:

1.對完善建設用地手續不涉及土地征收的,由本村集體使用的,可以登記到該村集體或其全資子公司名下;村集體2009年12月31日前與有關權利人簽訂用地協議的,按照第十一條第二款的規定經村集體表決同意后,以集體建設用地流轉(入市)的方式協議出讓給該權利人實施改造。

2.對完善建設用地及土地征收手續的,2009年12月31日前已簽訂征地協議、已按協議落實補償、已實施征地,且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的,可以按照用地發生時的土地管理法律政策落實處罰(處理)后按土地現狀(建設用地)完善征收手續。

對簽訂征地協議后發生轉讓行為的,在提供真實、完整的權益轉讓協議關系鏈條證明材料的前提下,以受讓人(目前實際權利人)作為改造主體(協議供地對象),無需歷史征地協議簽署主體和補償款支付主體與目前實際權利人相一致。完善土地征收手續后,可采用協議出讓方式供地。原權利人為自然人的,應當供地到該自然人為股東且股份比例與原用地協議約定比例一致的項目公司。

3.村集體自愿申請將其集體建設用地轉為國有建設用地的,按照“舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地”辦理用地報批;完善用地審批手續后,可以協議出讓給該村集體或其全資子公司、或其與公開遴選確定的市場主體成立的合作公司、或其與公開遴選的合作主體約定作為改造主體的一方。

(四)對新建建筑面積達到地塊可建建筑面積50%以上的“工改工”局部改造項目,可以按照“三舊”改造政策完善用地手續。保留的上蓋建筑物與土地使用權一并協議出讓給原權利人,上蓋建筑物殘值按市場評估價計入土地出讓價款。待用地完成供地手續并繳清土地出讓價款后,由鎮街政府將保留的上蓋建筑物殘值部分價款補助該項目改造升級。

第十八條 “工改工”全面改造、局部改造項目(政府整備改造除外),新建工業廠房(行政辦公和生活配套設施用房除外)同時滿足以下4項要求的,可以在項目竣工驗收后(綜合驗收備案)第二年起5年內(按自然年度),視改造范圍內入駐企業的畝均效益作階梯式獎勵:

(一)項目用地不小于0.667公頃(折10畝)。

(二)容積率不低于1.5.容積率上限、建筑限高等指標按照我市城市規劃技術標準與準則確定;涉及局部改造的,項目用地容積率按整宗地核算。

(三)新建工業廠房建筑首層高度不低于6米,二層以上樓層高度不低于4.5米;配建的車庫層高不低于2.8米且不高于3.5米。因特殊生產工藝需要,經市工業和信息化主管部門同意可作適當調整。

(四)新建工業廠房樓面活荷載設計標準值不低于4KN/m2.

其中,畝均貢獻30萬元以上不足40萬元的,每畝用地獎勵6萬元;以此為基礎,畝均貢獻每增加10萬元的,每畝用地增加獎勵3萬元。財政獎勵連續5年。獎勵資金參照市、鎮街財政收入分成比例由市級和鎮街各自負擔,市級分擔部分由市財政通過轉移支付方式撥付鎮街,由所在鎮街政府獎勵給改造主體,功能類鎮街自行負擔獎勵資金。

如實施局部改造項目入駐企業難以單獨核算的,可按新建建筑面積與整宗用地建筑面積占比進行折算。

對改造主體委托第三方進行招商運營的,上述階梯式獎勵資金可以按照改造主體與招商運營主體的約定,直接獎勵給有關招商運營主體。

第十九條 對村集體自愿申請將集體建設用地轉為國有土地的“工改工”項目,土地出讓價款按規定計提農業土地開發資金后全額補償該村集體。村集體低效用地改造須留有一定比例的村集體物業,保障村集體長遠發展。

第二十條 支持分類整理土地、統一實施改造后按規劃許可設定的不動產單元進行首次登記,并按規定銷售:

(一)同一產權人名下的“工改工”項目在整體規劃前提下,行政辦公和生活配套設施允許跨宗地集中設置、整體核算,與工業用房一并報建,不早于工業用房建設、驗收,或者與工業用房同步建設、同步驗收。

(二)對項目符合自持比例、自持年限(自辦理房產登記之日起自持不少于15年)且符合第十八條關于工業廠房建設要求的國有土地上工業物業,改造主體可以按以下規定申請銷售:

1.自持比例和銷售要求。

(1)用地面積達到0.667公頃(折10畝)以上的自主改造或合作改造的“工改工”項目,改造主體自持比例不得小于確權登記總建筑面積的51%。對引進優質產業項目的,在總體達到一定經濟指標要求,并與屬地鎮街政府簽訂監管協議的前提下,可降低自持比例最低至20%。具體項目經濟指標要求由各鎮街結合轄區實際確定。用地面積達到2公頃(折30畝)以上的自主改造或合作改造的“工改 M0”項目參照執行。

銷售部分的廠房應當符合獨立使用和消防安全等要求,以幢或層為基本單元,且幢、層的單元面積分別不小于2000平方米、500平方米。用地面積達到2公頃(折30畝)以上的自主改造或合作改造的“工改工”、“工改M0”項目,銷售部分廠房需要以層內間(套)為單元的,應當滿足獨立使用和消防安全等要求,且單元面積不小于300平方米。

(2)政府整備改造的項目,按《中山市村鎮低效工業園改造升級有關土地征收收回操作指引》有關規定及產業準入有關標準執行。

2.行政辦公和生活配套設施不得獨立進行銷售或抵押,但可以按照不高于廠房銷售的比例,隨廠房按比例一并銷售或抵押。

3.受讓主體須為企業,受讓后自完成登記之日起5年內不得申請轉讓(在不動產證書附記項中注記清楚起止時限)。

4.工業廠房、行政辦公和生活配套設施用房均可按不動產單元辦理首次登記,首次登記后不得申請再次分割。

5.涉及合作改造的,允許扣除補償給原權利人部分后計算自持比例。

第二十一條 舊廠房改造涉及連片綜合改造的,按以下規定執行:

(一)在保障工業用地保護面積不減少的前提下,“工改工”地塊可以與“工改住、商”地塊、舊村莊改造地塊等形成一個綜合改造單元。綜合改造項目須通過市公共資源交易平臺公開遴選改造主體。綜合改造用地功能結合現狀用地功能比例和經濟平衡測算在單元規劃有關經濟平衡測算章節中確定。

(二)通過“三舊”改造改作新型產業用地(M0)的項目,落實到控制性詳細規劃或單元規劃的,經市招商引資工作指揮部批準產業準入后,由鎮街政府聯合市自然資源主管部門組織編制改造方案按程序報市政府批準實施。單個項目用地面積應當不小于2公頃(折30畝),原則不超過25公頃(折375畝),容積率不低于3.5且不高于5.0.涉及土地價款、用地貢獻及項目監管等要求的,按照《中山市新型產業用地管理辦法》執行。

(三)對工業用地保護線劃定規劃范圍外、符合規劃、宗地面積不小于0.667公頃(折10畝)的國有工業用地,在按規定無償移交政府建設用地或建筑面積、補繳土地出讓價款并符合我市國土空間規劃技術標準與準則有關分割單元規定的前提下,允許土地權利人將用地改造為商服用途。村集體自愿申請將舊廠房用地轉為國有土地后,自主改造或與有關主體合作改造作商服用途的,參照前述規定執行。

第二十二條 對2009年12月31日前已建設,地上建筑物(構筑物)基底面積達到用地面積三分之一以上并使用至今的“工改工”、“工改公服”用地,申請實施改造的,改造方案經市級會議集體審議或鎮街黨政領導班子集體審議通過后,視為非閑置土地。該用地可以按規定辦理標圖入庫、土地合并、“工改公服”改變土地用途(含部分需“工改公服”的土地分割)、因土地整合需要的土地轉讓(含作價入股)、用地界線調整、土地置換、用地布局調整、收回土地使用權及施工報建業務。已被認定為閑置土地的不適用前述規定。

第二十三條 根據經批準的改造方案,允許國有工業用地使用權人按法定最高使用年限變更出讓終止日期,按規定補繳土地出讓價款。經集體土地所有權人表決同意,由集體建設用地受讓方實施改造的,雙方可簽訂變更協議或重新簽訂合同,參照國有工業用地法定最高年限延長流轉年限并補繳地價款。

第二十四條 已取得不動產權證的工業用地,擬改造方向符合行業專項規劃或控制性詳細規劃、技術標準,滿足建筑物結構安全和消防、環保等要求,經批準用作以下用途,享受按原用途使用5年的過渡期政策,過渡期屆滿前6個月內可以申請以協議方式辦理用地手續:

(一)公共服務事業:教育、醫療、體育、養老社會福利機構等公共服務設施、公益事業項目。

(二)生產性及高科技服務業:互聯網+產業、研發設計、科技服務、信息服務、總部經濟、文化創意、現代物流、現代旅游、商務會展、金融服務等。

上述舊廠房微改造可憑經批準的改造方案批復辦理規劃、建設、消防、環保等行政審批及商事登記有關手續。

若項目無法繼續經營的,原用地單位可按原用途保留使用土地。

第五章 監督管理

第二十五條改造方案是項目享受相關優惠政策的主要憑據。改造方案經批準后,需要調整改造主體(改造方案已明確調整的除外)、改造模式、改造類型、改造范圍、竣工時間,降低建設強度(含容積率、總建筑面積),減少移交公益性用地或配建公共設施的,應當按改造方案審批程序,重新報市政府審批,或者鎮街政府按照市政府委托進行審批;不涉及調整前述內容的,無需重新報批改造方案,由屬地鎮街政府結合實際情況指導項目實施建設。

第二十六條 建立健全城管和執法、自然資源、公安、住房城鄉建設、生態環境、市場監管、稅務、應急管理等多部門聯合執法機制,依法查處違法違規行為。對未完善用地手續、沒有合法報建手續的,分類采取違法用地查處、閑置土地處置、依法罰款或拆除措施,關停消防、安全等不達標,影響人民群眾生命安全的危舊廠房。建立落后產能企業甄別認定規則和落后產能企業清單,推進用水、用電、用能、排污權等差別化配置機制。對存在安全隱患、未限時整改、造成事故的,依法追究相關人員責任。

第二十七條 建立項目批后監管制度,對享受相關優惠政策的項目,在監管協議中明確動工、竣工時限,投入、產出、違約責任等內容。對違反法律政策規定或協議約定的,依法依規依約處置。

第六章 附 則

第二十八條 本細則自印發之日起施行,有效期至2025年12月31日?!吨猩绞信f廠房升級改造實施細則》(中府〔2020〕94號)同步廢止。除項目實施監管協議另有約定外,本細則實施前已按《關于深入推進舊廠房改造促進高質量發展的實施意見》(中府〔2019〕65號)批復改造方案的項目,涉及新建廠房自持獎勵和電梯補助的按原政策及其相關配套政策執行、不享受本細則階梯式獎勵政策;本細則實施前、2021年1月1日后批復改造方案的自主改造或合作改造項目,涉及分割銷售的,在滿足項目實施監管要求的前提下可按本細則執行。如遇國家、省、市政策調整的,按新政策執行。


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