浙江省自然資源廳

關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的指導意見

浙自然資規〔2023〕3號

根據《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》等相關法律法規，和《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）等文件精神，為加快解決因歷史遺留問題導致的不動產“登記難”，結合我省實際，現提出如下意見：

一、基本原則

（一）以民為本、先行先辦。踐行以人民為中心的發展思想，切實保障群眾合法權益，有效化解社會矛盾，將建設單位責任與群眾利益相分開，對量大面廣、急難愁盼的問題率先處理，提供便捷高效的辦理途徑，在堅決維護群眾合法利益的同時，要依法依規查處建設單位的違法違規行為。

（二）尊重歷史、實事求是。聚焦因歷史遺留問題導致的不動產“登記難”，摸清歷史遺留問題產生的根源，充分尊重歷史成因以及政策法規逐步完善的實際，充分考慮群眾的辦證需求，緊盯群眾最關心最直接最現實的問題，及時處理化解基層矛盾。

（三）明確主體、分類處置。嚴格落實屬地管理的主體責任，根據“缺什么補什么、誰審批誰負責”的原則，各級政府要對造成不動產“登記難”的前端難點問題開展分類梳理，研究制定處置方案，職能部門要通過完善各類審批手續，補齊辦理所需的相應資料。

二、處置措施

（一）適用范圍。

2021年1月4日前國有建設用地上已經出售的城鎮住宅，未辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次或轉移登記，造成購房人“辦證難”，合法權益無法保障的歷史遺留問題可按下列問題類型妥善處置。

（二）關于用地手續不完善的問題。

1．政府主導的國有土地上安置房、棚改房、保障性住房等項目用地手續不完善的，由建設單位或其他辦理主體提出申請，可按照相關規定補辦劃撥或協議出讓手續；國家機關、企事業單位利用自有土地建設房改房、集資房的，由建設單位或其他辦理主體憑項目立項依據或其他證明材料提出申請，可按劃撥方式補辦用地手續。補辦用地手續需要補繳土地價款的，由建設單位或其他辦理主體按規定繳納。

2．其他建設項目用地手續不完善的，可以按照地方實際情況，分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協議出讓等方式補辦用地手續。在2001年10月22日國家《劃撥用地目錄》發布實施后建造完成，符合《劃撥用地目錄》規定的，可按照劃撥方式補辦用地手續；在國家《劃撥用地目錄》發布實施前建造完成的，可按照項目建設時的政策規定補辦用地手續。

3．已經辦理了房屋所有權登記，因各種原因導致土地手續無法辦理的，房屋占用土地的宗地經公告權屬界線清晰無爭議，報經市、縣（市、區）人民政府同意，可以直接按現狀補辦劃撥或者協議出讓手續。

（三）關于規劃核實不完善影響登記的問題。

4．因歷史原因未辦理規劃核實手續或手續不完備，按照規定能夠補辦規劃驗收等手續的，應當依法依規處理并補辦相關核實手續后辦理不動產登記。對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規劃的前提下，報經市、縣（市、區）人民政府同意后，市、縣（市、區）自然資源主管部門按現狀出具認定或規劃核實意見。相關核實手續或認定、核實意見可以作為申請不動產登記時確定建設工程符合規劃的材料。

5．建設項目部分符合規劃滿足單獨樓棟條件的，市、縣（市、區）自然資源主管部門對符合規劃的單獨樓棟先行核實，并出具規劃核實意見，可將核實意見的書面材料作為建設工程符合規劃的材料。

6．在原用途為教育、醫療衛生、辦公、工業等劃撥土地上已建安置房、棚改房、保障性住房等項目的，已取得建設工程規劃許可但未按規定及時辦理改變土地用途手續的，在符合國土空間規劃的前提下，處置方案報經市、縣（市、區）人民政府同意后，市、縣（市、區）自然資源主管部門可在補辦用地手續后進行實地規劃核實，將住房按現狀出具規劃核實意見，可作為不動產登記資料。

7．已取得建設工程規劃許可，但存在超出建設工程規劃許可的范圍、超容積率等違反許可規定情形的，對涉及超占超建部分應當采取改正措施消除影響，限期改正；對無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；確實無法拆除的由市、縣（市、區）相關主管部門對超占超建部分形成認定處置意見，并對符合規劃部分出具規劃核實意見。不動產登記時能區分超占超建位置的，應當在宗地圖和房屋樓層平面圖中標明位置和面積；未能區分超占超建位置的，應當注明面積。

（四）關于開發建設單位申請主體不清或缺失的問題。

8．開發單位或有關單位滅失的，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理；沒有承繼單位或上級主管部門的，可由不動產所在地設區市、縣（市、區）人民政府指定的機構、組織代為申請辦理。因開發單位或有關單位滅失的，首次登記與轉移登記可一并辦理，并在登記簿中對權利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記的，開發單位或有關單位已經滅失的，購房人可單方申請辦理轉移登記。

國有土地上已建成入住、申請材料齊全、權屬清晰無爭議的商品房、單位自建成套住房、保障性住房、拆遷安置房等開發建設項目，原開發單位未滅失但不配合辦理首次登記的，開發單位的行業主管部門應當督促其積極履行義務。

（五）關于竣工驗收手續不完善的問題。

9．建筑工程項目能夠補辦竣工驗收備案手續的，建設單位或其他辦理主體應當按規定補辦。對于項目工程質量和消防驗收合格的但未取得竣工驗收備案結果的，憑參建單位有效驗收材料、工程質量監督報告等材料，經建設主管部門審核出具符合竣工驗收的意見后，可作為房屋已竣工的材料。

對因各種原因確無法取得竣工驗收備案結果的，按各地建筑工程“竣工測驗合一”改革工作的要求，由涉及專項驗收的相關單位對項目出具的聯合審查備案意見，可作為房屋已竣工的材料。

（六）關于欠繳土地出讓價款和相關稅費的問題。

10．房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款和違約金，以及將經濟適用住房等政策性住房按商品房對外銷售但未補繳土地出讓價款，或者開發單位欠繳稅費的，市、縣（市、區）自然資源主管部門將處置方案報經市、縣（市、區）人民政府同意后，按照“證繳分離”的原則，在稅務等部門追繳土地出讓價款、稅費和違約金的同時，可辦理不動產登記手續。

11．房屋尚未入住的住宅項目，開發單位未按規定繳納土地出讓價款、違約金和相關稅費的，以及劃撥土地上自建房擅自對外出售，未補繳土地出讓價款的，應當依法繳納所欠土地出讓價款、違約金和相關稅費后，可辦理不動產登記。

（七）關于原分散登記的房屋、土地信息不一致的問題。

12．在辦理不動產統一登記時，原房屋、土地坐落信息不一致的，以地名管理部門出具的文件證明為依據。分散登記時，已經分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。

13．因房屋所有權多次轉移、土地使用權未同步轉移導致房屋、土地權利主體不一致的，經查閱登記簿，房屋權屬關系變動清晰且無爭議的，可以按照不動產登記的規定程序，由房屋所有權人出具書面具結書并單方申請辦理房地權利主體一致的不動產登記，并在登記簿中對相關情況予以記載。原土地使用權證書無法收回的，由不動產登記機構公告作廢。

對于土地使用權多次轉移、已登記的房屋所有權未同步轉移的，可參照前款規定辦理。

（八）關于跨宗地建設的問題。

14. 同一開發主體因依法分期或分宗取得土地使用權，跨宗地建設需要合并宗地的，由開發主體提出合并宗地申請，報屬地自然資源主管部門會同建設等部門進行審核，需合并的宗地權利類型、權利性質、用途及土地使用期限一致的，可出具同意合并宗地意見，作為不動產登記資料；涉及土地使用期限不一致的，按土地使用權終止時間在前的使用期限確定。多宗地的權利類型、權利性質、用途等不一致的，不得辦理宗地合并手續。

15．多主體聯建、產權清晰的城鎮住宅（含劃撥土地），經開發單位共同申請并提出分割、分攤方案，報屬地自然資源、建設等主管部門對規劃、用地、消防、安全等情況進行聯合審核，審核通過意見作為不動產登記資料，分割不動產應滿足國家關于不動產單元設定的要求。

（九）其他問題。

16．不動產統一登記實施前，購房人已辦理房屋所有權登記，但土地使用權仍登記為開發單位并處于抵押、查封狀態，或土地使用權在抵押、查封前已辦理購房合同備案或預告登記，購房人申請辦理不動產登記的，各級政府應積極協調開發單位、金融機構和法院，通過還款、協商、追繳、置換等方式處理債務糾紛問題，推進抵押和查封問題的化解。

經開發單位與抵押權人、查封單位協商一致的，在明確置換抵押物或查封標的等解決方案前提下，不動產登記機構可辦理登記，并在不動產登記簿和不動產權屬證書上注明相關狀況。

三、工作機制

（一）完善處置機制。根據工作需要，建立省不動產登記歷史遺留問題處置工作會商機制，不定期研究有關單位提交的不動產登記歷史遺留問題處置意見，召集人由省政府相關領導擔任，成員由省法院、省發展改革委、省財政廳、省自然資源廳、省建設廳、省信訪局、省稅務局、浙江銀保監局等單位負責人組成，各成員單位應明確分管領導、責任處室及負責人、聯絡員。

（二）明確職責任務。會商機制的主要任務是聽取各成員單位工作開展情況、存在困難，研究制定我省不動產登記歷史遺留問題的配套政策，協同推進不動產登記歷史遺留問題化解工作。各成員單位按照職能職責認真落實會商會議確定的工作任務和議定事項，并組織對各地不動產登記歷史遺留問題處置情況開展督導、考核。

（三）強化屬地主導。各市、縣（市、區）人民政府是本行政區范圍內處理不動產登記歷史遺留問題的責任主體，要結合本地實際，參照建立不動產登記歷史遺留問題處置會商機制，強化統籌協調，明確成員單位及職責，負責指揮和協調本行政區域內不動產登記歷史遺留問題的處置工作。

四、工作要求

（一）提高思想認識。各級政府、各有關職能部門要進一步提高思想認識，高度重視歷史遺留問題化解，積極推動構建“政府主導、部門聯動”的工作機制，以為人民群眾辦實事、解難題、維護人民群眾合法權益為出發點和落腳點，有效解決不動產“登記難”，讓人民群眾的獲得感成色更足、幸福感更可持續、安全感更有保障。

（二）加強組織協調。各地要結合實際，繼續組織開展本地歷史遺留問題排查摸底工作，堅持從問題根源出發，重點對信訪、群眾投訴、媒體曝光等方式反映的不動產“登記難”問題進行梳理匯總，建立清單臺賬，明確責任主體、措施和時限，形成任務分工明確、責任落實到位，上下聯動、齊抓共管的工作機制。要樹立整體智治觀念，加快實現各部門全業務鏈條封閉動態監管，防止產生新的歷史遺留問題。

（三）完善細化政策。各地要按照“尊重歷史、統籌兼顧、讓利于民、完善手續”的原則，深入分析歷史遺留問題的成因，結合各地實際情況，分類研究處置措施和實施細則等，落實配套政策，積極組織為企業和群眾依法補辦相關手續，切實把為民服務解難題落到實處。同時，要嚴格控制歷史遺留問題處置的范圍，嚴防違法違規行為以歷史遺留問題合法化，嚴禁將按正常報建手續辦理的項目通過歷史遺留問題進行處理。

本意見自2023年4月17日起施行，有效期5年。

2023年3月14日